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¿Qué es un préstamo hipotecario? 16 septiembre 2009

Posted by rcalber in Derecho, Economía, General.
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El préstamo hipotecario es un préstamo que toma como garantía un bien inmueble (bien real, aquellos que no se pueden mover, un terreno, una casa, una nave, una oficina, etc) a favor de la entidad financiera que presta el dinero.

La hipoteca constituye por tanto una garantía para quién presta el dinero, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el acreedor, con unos procedimientos ejecutivos abreviados, puede instar la venta en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, aunque el acreedor no se lo puede apropiar directamente. El propietario puede venderlo, volverlo a hipotecar, etc, pero el que lo compre debe ser consciente de que el bien responde de la misma mientras esta persista, es decir, el que la embargue o el que la hipoteque detrás de una hipoteca previa ya registrada, por poner un ejemplo, deberá asumir que aquel tiene preferencia de cobro.

La garantía hipotecaria no excluye la garantía personal de los obligados, es decir,si con el bien no se cubre la deuda, el deudor deberá responder del resto de la deuda con sus bienes presentes y futuros.

Por ello, la ley sólo permite que se pueda hipotecar un bien por hasta el 60% del valor de su tasación, salvo cuando se trata de primera vivienda, fijándose en este caso un limite del 80% del valor de tasación.

Una vez dicho lo anterior, que se ha incumplido sistemáticamente tanto por los bancos como por los clientes, podemos decir que independientemente de ello, hay una legislación específica sobre este tipo de préstamos que es de las más avanzadas de Europa en su rigor y formalidad. Se trata de toda una serie de requisitos de forma encaminados a proteger los derechos del cliente bancario cumpliendo una serie de trámites legales que tratan de garantizar la mayor transparencia.

Puntos a destacar de la Ley Hipotecaria

– El Banco o Caja debe entregar una oferta vinculante con diez días de antelación en la que se recojan todos las condiciones financieras de la operación.

Participa un notario con el otorgamiento de una escritura pública. El notario tiene la obligación de advertir de cualquier anomalía legal que pueda presentar el contrato y verificar que coincide exactamente con la oferta vinculante que la entidad hizo a la persona que contrata el préstamo.

El contrato debe estar en la notaría con un mínimo de tres días de antelación a la firma para que pueda ser consultado previamente por el cliente antes de la firma.

– La constitución de la hipoteca además exige la mayor publicidad a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El registrador tiene obligación de “calificar la hipoteca”, esto es, decidir si es o no inscribible de acuerdo a la Ley. Además tiene la obligación legal de dedicar una parte de su jornada laboral a los ciudadanos que pidan su asesoramiento.

El Banco de España, máxima autoridad monetaria en España, calcula y publica los índices de referencia que regulan la indexación del tipo de interés en los préstamos variables.

Esta dureza legislativa junto a la flexibilidad que ofrece el hecho de que a esta garantía se le puedan añadir otras como otros bienes raíces o avales personales, hace que se puedan ofrecer intereses bajos en prestamos a largo plazo.

¿Mi casa es del Banco?

El inmueble no es propiedad del Banco por el hecho de que haya concedido la hipoteca; en todo momento es propiedad de quien lo compró quien lo puede vender o alquilarlo o incluso volverlo a hipotecar, pero la carga aparece en el registro y si queremos vender la vivienda o volver a hacer otra hipoteca, la carga entrará en juego por lo que no se podrá transmitir sin que antes se haya librado de ella.

¿Y si el banco quiebra?

Cuando una empresa quiebra, lo que se hace es repartir su activo entre sus acreedores. pues bien, la hipoteca, al igual que otras muchos prestamos y bienes forman parte del activo del Banco.

Las hipotecas no desaparecen. En la fase inicial, de concurso de acreedores, el banco estará intervenido y los administradores se encargarán de que todo siga igual, cobrando a los deudores, por mucho que la propia entidad financiera no pague a sus acreedores y cuando se decida la liquidación del Banco, la cartera hipotecaria, al igual que el resto de activos sera vendida a otra entidad financiera por tanto tendremos la misma hipoteca, en las mismas condiciones, pero con otra entidad financiera.

Constituye una limitación al derecho de dominio o propiedad, es decir, el deudor puede servirse del inmueble con la restricción de los derechos del acreedor hipotecario.

Juicio Hipotecario

Los acreedores tienen que notificar a los deudores de su intención de rematar la hipoteca por falta de pagos.

Los deudores usualmente tienen un plazo de dos a tres meses antes que el banco acreedor inicie el remate. Es recomendable que el deudor trate de vender la propiedad garantizada previo al remate. En ciertos casos los acreedores están dispuestos a negociar una venta corta si la situación es propicia para minimizar sus pérdidas.

Ante una situación de impago de hipoteca, es importante no llegar a tener 3 cuotas impagadas, dada la obligatoriedad que tienen las entidades financieras en España de depositar una cierta cantidad en garantía del impago que se está produciendo según unos porcentajes de provisiones que exige el Banco de España.

Cabe añadir, que hasta el tercer mes, sólo seremos clientes dudosos y no morosos. A partir del tercer mes, seremos considerados morosos y se podrá proceder a la inscripción del deudor en un registro de la morosidad.

Puede que durante unos meses se intente llegar a una solución consistente en hacer una novación para ampliar plazos o que se den plazos de carencia para evitar el inicio de la demanda.

Si no se alcanza ningún acuerdo, puede que seinicie la demanda o procedimiento ejecutivo que encarece en gran parte la deuda motivada por los gastos de abogados, procuradores, tasadores, intereses de demora, motivo por el cual siempre es mejor proceder a una venta del bien hipotecado aún siendo a bajo precio e incluso sin llegar a cubrir el importe de la hipoteca, siempre con el consentimiento de la entidad hipotecante.

Si no conseguimos vender el bien hipotecado se finalizará con la subasta pública.

Calculo de la cuota periódica

Para calcular cuál es la cuota que debemos abonar periódicamente al banco se emplea la fórmula siguiente:
cuota hipoteca

El interés debe ser el valor que se aplica durante cada periodo. Así, si las cuotas se pagan mensualmente es necesario dividir el interés anual entre 12, para conocer cuál es el tipo de interés mensual.

Comentarios»

1. Hipoteca, cuotas, juicio hipotecario, caracteristicas - Foros de Economa, hipotecas, finanzas y vivienda - 16 septiembre 2009

[…] […]

2. Gonzalo - 16 septiembre 2009

Gracias por el post rcalber.Buen resumen de lo que supone subscribir una hipoteca con una entidad financiera y sintomático lo de la vulneración de la obliogación legal de no conceder hipotecas por encima del 60-80% del valor de tasación.
saludos

3. admin - 16 septiembre 2009

Pero esto solo pasa aquí. En EEUU el piso es la garantía, y si no se puede pagar el banco lo embarga y se lo queda y ya puede buscarse la vida para venderlo y recuperar el dinero. No queda la responsabilidad al deudor.

Aquí funcionamos así por la benevolencia de los gobiernos que ha habido que se han hecho amigos del dinero (los bancos) y siempre les han consentido de todo.

Un saludo

4. YaParada - 16 septiembre 2009

woo woo, rcalber informando a la gente sobre hipotecas, qué raro! Nada, sólo quería comentar tu post para darte las gracias por todo lo que sigues haciendo por los afectados por los clips e intercambios.
Un abrazo.
Futura Parada= Ya Parada (desde hace una semana)
Aunque de parada no tengo nada, porque he sigo yendo sin cobrar, lo mío es grave!

5. maria jose carreño - 3 febrero 2011

me gustaria comentar con vosotros, en su momento firme una reunificacion de deuda con una financiera con lo cual firme unos intereses altisimos,desde hace un año aproximado esta financiera quebro y la deuda paso a una caja de ahorros (caja galicia) es legal que me sigan cobrando unos intereses tan altos siendo caja de ahorros, habria alguna manera de negociarlos

6. rcalber - 27 febrero 2011

Legal es hasta que no se consideren “intereses usureros” que la jurisprudencia ha limitado al 29%.

¿Habría forma de negociarlos? Si. Uno puede conseguir mejores tipos de interes si ofrece menores riesgos o por lo menos esa es la base de los intereses mas altos o mas bajos, que paguen mas los que ofrecen mas riesgos.

Si tu situación ha mejorado desde que te ofrecieron el prestamo es cuestion de dirigirte a ellos y comentarlo para negociar a la baja. Yo iría con oferta de otras entidades.


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