Al contratar una hipoteca tened en cuenta 28 septiembre 2009
Posted by rcalber in Derecho, Economía, General.2 comments
Si usted desea contratar un préstamo con garantía hipotecaria debe contemplar los siguientes aspectos:
¿Crédito o préstamo hipotecario?
En un crédito hipotecario se pone a nuestra disposición una cantidad y se puede ir disponiendo de ese dinero hasta el límite pactado para otro tipo de compras o inversiones diferentes a la de la vivienda al mismo tipo de interés que el de la hipoteca o algo superior, pero al aportar mayores garantías siempre serán inferiores a prestamos al consumo o créditos al consumo y además, es prácticamente inmediato.
En el caso del préstamo no podemos reutilizar las cantidades ya amortizadas.
El inconveniente es que con el crédito hipotecario acabas casado con el banco. No podemos subrogar aunque si tendríamos la posibilidad de cancelar y volver a abrir un préstamo nuevo, con los consiguientes gastos, lo que puede volver poco atractivo el cambio de banco puesto que la Ley de Subrogaciones y Modificación de Préstamos Hipotecarios sólo nos da la posibilidad de mejorar las condiciones cambiando de Banco o Caja si se trata de préstamos, pero no de créditos.
La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria modificó este aspecto y en la actualidad el deudor puede subrogar a otra entidad financiera sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella.
Exactamente dice: «La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.»
En la actualidad esta resistencia legal estaría vencida pero los bancos en estos momentos no subrogan créditos hipotecarios porque a iguales beneficios prefiere tener en su cartera únicamente el riesgo de préstamo.
Interés fijo o variable
La mayoría de los prestamos se firman a tipo fijo debido a que el banco no concede prestamos a tipo fijo para un tiempo superior a 15 años.
Si optamos por el tipo fijo, el interés suele ser bastante más alto del tipo de referencia variable ya que un plazo tan dilatado exige asumir riesgos por parte del banco y por ello cobra una prima de riesgo y unas comisiones más elevadas.
Si el tipo de interés que elegimos es variable, nuestras liquidaciones fluctuan en el tiempo pero aumenta la seguridad de la operación en el banco ya que puede financiarse a un tipo variable por debajo del que establece con el cliente, lo más habitual salvo circunstancias excepcionales como las actuales, a través del EURIBOR.
Importe
La cantidad máxima que puede pedirse es de un 60% del valor de tasación, salvo que sea primera vivienda que puede otorgarse hasta un 80%.
– Esta cantidad puede aumentarse si aumentan las garantías.
Continuamente, debido a las comisiones que cobra el banco, se nos animaba a que el importe fuera lo más alto posible, pero ello aumenta nuestro endeudamiento a largo plazo y los intereses que deberemos afrontar.
– Hay que pedir asesoramiento para saber cual es el punto máximo en el que podemos endeudarnos.
Hay que tener prudencia y combinarlo con un tipo de interés con un techo que podamos permitirnos pagar aún a costa de que nos pongan una clausula de suelo.
Si no es posible, es conveniente mirar la evolución de los tipos en los 10 años anteriores y mirar el punto más alto y más bajo en el que se ha situado y hacer simulaciones tomando esas referencias a fin de saber si tendriamos problemas, en escenarios dificiles, para afrontar los pagos.
Tipo Oficial de Referencia
Estos son ha día de hoy los tipos oficiales y su cuantía:
– Euribor Agosto 1.334%
– Mibor a un año Julio 1.412%
– CECA Julio 4.875%
– IRPH enti Julio 3.187%
– IRPH cajas Julio 3.375%
– IRPH bancos Julio 2.945%
Usted debe intentar que el tipo de referencia sea el euribor, ya que es el tipo al que se financian normalmente los bancos.
A este se sumará un diferencial que dependerá de su banco.
Los bancos, cuanto menor tipo de interes ofertan, son más selectivos con el cliente. Por tanto, hay que acudir primero a los bancos que menor tasa de interes cobran pero si nuestra prima de riesgo no nos permite acceder al producto de un banco, bajaremos al siguiente que más barato lo ofrezca hasta que se una un perfil de riesgo que acepta el banco junto al menor tipo de interés posible que paga el cliente.
Es decir, el interés no es más que la prima de riesgo que pagamos al banco por aceptar un riesgo concreto y evaluable a través de sus departamentos correspondientes.
Si no tenemos más narices que aceptar un interés IRPH o CECA pediremos un diferencial negativo o como mucho neutro.
Las hipotecas multidivisa, al estar en otra moneda distinta, se referencian al LIBOR.
Moneda
Lo habitual es que si usted contrata un préstamo hipotecario lo haga en la misma moneda en que obtiene sus ingresos, normalmente en euros y si cobra en otra moneda, también tiene la posibilidad de referenciar la hipoteca a esa moneda o a varias distintas.
Aprovechando que en zonas como Japón los tipos de interés estaban por los suelos, algunas entidades han comercializado hipotecas multidivisa a ciudadanos con ingresos en euros y sin experiencia en mercados financieros.
Esta atadura aumenta el riesgo de insolvencia en el cliente ya que una moneda puede variar perfectamente un 5% en 1 día frente a la moneda en la que tienes tus ingresos. Por tanto, podemos estar un año para amortizar 10.000 euros y que un movimiento que provoque una subida del yen de un 25% haga que tengamos una deuda adicional de otros 50.000 euros.
Por ello, tenemos que tener en cuenta que los tipos fluctúan en todas las partes del mundo, así como las monedas, con lo que este acto supone aumentar el riesgo de insolvencia del cliente de una manera bastante seria.
Plazo
– Cuanto más alto es el plazo más baja es la cuota pero esto no se produce de una forma lineal, por lo que tendremos que hacer simulaciones para encontrar un equilibrio perfecto.
Esto lo suelo explicar de una manera muy gráfica haciendo una simulación con un préstamo de 200.000 euros al 5% durante un nº de años y que dan como resultado las siguientes cuotas:
25 años: 1169 Euros
30 años: 1073 Euros
35 años: 1009 euros
40 años: 964 Euros
45 años: 932 Euros
50 años: 908 Euros
75 años: 853 Euros
100 años: 839 Euros
150 años: 833 Euros
200 años: 833 Euros
Además, si tenemos una multidivisa aumentamos el riesgo de insolvencia debido a que el riesgo de mercado se prolonga en el tiempo.
Las comisiones
La comisión de apertura suele fijarse en un 1%, la de amortización total o parcial en un máximo de un 0,5.
Son negociables y hay bancos que incluso ponen un 0 en todo salvo para subrogaciones que marcan un 0,5.
Pueden exigir una cantidad mínima para amortizaciones parciales o totales, o en la amortización parcial, exigir que sea menos del 25% para no cobrarte comisión
Los seguros
La Ley en España sólo exige un seguro contra incendios aunque muchos bancos tratan de obligar a contratar un seguro de vida, que por sus características está inoperativo en caso de siniestro ya que tienen muy limitados los hechos causantes.
Si optamos por hacer el Seguro de Hogar con nuestro banco, este tendrá la seguridad de que está hecho y además ganará una comisión. Por eso, yo pediría que su precio fuese inferior al de mercado o que se nos bonificara en el diferencial de la hipoteca por contratarlo.
Al final, te venden los dos seguros al completo y con primas, pasado el primer año, superiores a las primas de mercado, sobre todo cuando hay vinculaciones
Los gastos asociados
El préstamo o crédito se tiene que elevar ante notario, QUE ELIGE Y PAGA EL CLIENTE, en una Escritura de Constitución de Hipoteca y liquidar unos impuestos que se generan, concretamente:
* Impuestos de Actos Jurídicos Documentados. Es el 0.5 % del prestamo con intereses, aunque puede variar según la CCAA.
En viviendas de protección oficial, se está exento.
* Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o IVA Es el 7% salvo en Canarias que se paga IGIC 4,5.
En caso de vivienda de protección oficial el tipo de IVA es el superreducido del 4%.
* Notaría, Gestoría, Tasación, Registro de la Propiedad. Todos estos también hay que saberlos. No son tanto como el anterior, pero tampoco son desdeñables. Hale! otro a la libreta.
Estos gastos son muy importantes a la hora de saber el dinero que necesitamos pedir al banco para evitar sorpresas.
Los períodos de carencia
Los periodos de carencia se venden como momentos en que nos podemos tirar sabáticos sin pagar el préstamo.
Sabed que se pagarían los intereses sin amortizar capital y que esta operación es muy dañina económicamente, sobre todo con tipos altos al inicio del préstamo.
Vinculaciones
Los bancos tienen ahora la mania de ofrecer un diferencial muy atractivo que en realidad esconde una serie de condicionantes que pueden ser contraproducentes.
Hay que intentar saber cual es el diferencial sin vinculaciones y hay que empezar a negociar desde allí, empujando en asuntos que más podamos cumplir, como prestamo hogar, recibos domiciliados, domiciliacion de nomina.
Hay que olvidarse de fondos de pensiones, depósitos, fondos de inversión etc.
Siempre tenemos que tener la posibilidad de huir en el caso de que nos inflen a comisiones por tarjetas, se excedan con el cobro del seguro, etc. En ultima instancia podremos dar traslado de la nomina y recibos a otra entidad donde se nos ofrezcan mejores condiciones que amortiguen la perdida del diferencial como la devolucion del 3% principales recibos, cuentas remuneradas o seguros on line más economicos que los que oferta el banco.
Suelos y Techos
O se intentan eliminar o se pone un techo acorde al suelo.
Esto es muy peligroso y se oculta al cliente, que se encuentra con diferenciales muy bajo pero que a la vez le han colocado un suelo de un 5% que le impide beneficiarse de la caida del euribor.
Existe tal polémica en este aspecto que el Senado ha elaborado una proposición de Ley para que la clausula se declare abusiva.
El tasador
Lo elegimos nosotros pero como nos pongamos plan listo, el banco es capaz de no aceptarnos la tasación por lo que tendremos que tragar con el que ellos nos manden.
La tasación tiene un precio fijado en función del valor de lo tasado, vale para 6 meses pero si no transcurren 2 años puede conseguirse una revisión de la tasación, más económica que tasar de nuevo la propiedad.
Oferta vinculante y Escrituras
La oferta vinculante del Banco no podrá ser inferior a 10 días. En dicha oferta se informará al cliente de que dispondrá de las escrituras en la notaría con 3 días de antelación a la fecha de la firma.
Si nos ponen en la oferta vinculante de «Permuta financiera» no lo contratéis o firmad todo en el notario salvo ese documento.
Si os dicen en notaria que os obligan a firmar la Permuta para concederos el préstamo, pedid al notario que levante testimonio y llevadselo a un abogado para que el banco cargue con todos los perjuicios que os haya irrogado.
La razón está aqui -> http://www.noclip.es
Tampoco os avisaran de que
Os aplicaran un indice sustitutivo del euribor más pernicioso si este se deja de publicar.
Que os cobraran un pastizal como comisión de reclamación si dejáis de pagar
Os pondrán que las cuotas las pagareis en una cuenta del Banco, pero no os dicen que es una cuenta de prestamo y no una cuenta corriente con comisiones. Os obligaran a mantener la corriente y os cobraran comisiones, pese a que la mantendréis para facilitar la operativa del Banco, hasta el día en que no tengais más que la hipoteca en el banco y pidáis que no os cobren estas comisiones por ser abusivas.
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Reflexiones 